در خصوص دعاوی ملکی (رعایت شرایط شکلی طرح دعوا) چند مورد از مهمترین موارد به اختصار بیان می شود.
مورد اول: اگر ملکی از سوی شخصی با یک یا دو واسطه به موجب عقد تملیکی (برای مثال عقد بیع، یا صلح) به دیگران منتقل شده باشد طرح دعوا باید به طرفیت انتقال دهندگان و، در صورت وجود سند مالکیت، به طرفیت صاحب سند و کسی که سند به نام او به ثبت رسیده صورت گیرد و در صورت فوت یکی از انتقال دهندگان، کلیه وراث متوفی طرف دعوا قرار گیرند تا امکان اثبات دعوای طرح شده فراهم شود. در غیر اینصورت دعوا قابلیت استماع نداشته و قرار رد آن صادر خواهد شد. این یکی از نکته هایی است که در مواردی که دعوا توسط وکیل دادگستری (وکیل ملکی) مطرح گردد معمولاً رعایت می شود. در بسیاری مواقع دیده شده است که همین مطلب ساده در مواردی که خواهان وکیل نداشته رعایت نشده و خواهان متحمل هزینه اضافی گردیده و زمان زیادی را از دست داده است.
مورد دوم: طرح دعوای اثبات مالکیت، خلع ید و یا الزام به تسلیم مورد معامله (آپارتمان، مغازه، سوئیت، پارکینگ، انباری و…) باید به طرفیت متصرف صورت گیرد در غیر این صورت، دادگاه قرار رد دعوا صادر خواهد کرد. این مطلب زمانی اهمیت می یابد که ملک موضوع دعوا در تصرف اشخاصی غیر از خوانده دعوا قرار داشته باشد. این نکته نیز یکی از نکته هایی است که در مواردی که دعوا توسط وکیل دادگستری (وکیل ملکی) مطرح گردد معمولاً رعایت می شود. در بسیاری مواقع دیده شده است که همین مطلب ساده در مواردی که خواهان وکیل نداشته رعایت نشده و خواهان متحمل هزینه گردیده و زمان زیادی را از دست داده است.
مورد سوم: دعوای اثبات صحت وقوع معامله، الزام به انتقال رسمی مورد معامله و یا ابطال سند انتقالی می‌بایست به طرفیت فروشنده و مرتهن (معمولا بانک) مطرح شود. مطابق مقررات قانون مدنی در خصوص عقد رهن، مرتهن در عین مرهونه حق عینی و حق تقدم دارد و میتواند از محل فروش مرهونه (ملکی که در رهن وی قرار گرفته) طلب خود را استیفا نماید. در نتیجه، الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال مرهونه، همچنین دعوای الزام به اخذ پایان کار، تسلیم مبیع و حضور خوانده در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال ملک بدون فک رهن یا تحقق اجازه ی مرتهن محمل قانونی ندارد. این مطلب نیز یکی از موارد شایعی است است که زمانی که دعوا توسط وکیل دادگستری (وکیل ملکی) مطرح گردد معمولاً رعایت می شود.
مورد چهارم: دعوای خلع ید ملک مشاع، تسلیط و یا وضع ید، باید به طرفیت کلیه مالکین مشاع و متصرفین اقامه گردد. اگر یکی از شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی، تصرف عدوانی به عمل آورد هر یک از شرکا حق دارند درخواست خلع ید آن متصرف عدوانی را بنمایند. البته در صورت صدور حکم به خلع ید، در مرحله اجرای حکم، اگرچه از تمام ملک خلع ید صورت می گیرد اما تحویل ملک به هر یک از شرکا موکول به موافقت تمامی شرکا می باشد. این نکته نیز یکی از نکته هایی است که در مواردی که دعوا توسط وکیل دادگستری (وکیل ملکی) مطرح گردد معمولاً رعایت می شود. (ماده ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی و با لحاظ ماده 576 و 588 قانون مدنی و نیز ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی)
مورد پنجم: دعوای تجویز انتقال منافع و تخلیه عین مستاجره، در صورت فوت مورث، باید به طرفیت کلیه وراث مطرح شود. حق کسب و پیشه حقی بسیط و غیر قابل تجزیه است. تمامی ورثه می توانند با توافق یکدیگر معامله صورت گرفته را فسخ کنند اگر بعضی از ورثه موافقت درفسخ نداشته باشند و آن را امضا کنند و بعضی دیگر آن را فسخ کنند فسخ بلااثر خواهد بود. (مستفاد از ماده ۲۳۹ قانون امور حسبی)؛ در مواردی که دعوا توسط وکیل دادگستری (وکیل ملکی) مطرح گردد معمولاً این ظرایف رعایت می شود.
مورد ششم: اگر ملکی فاقد سابقه ثبتی باشد، دعوای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان نخواهد داشت لذا در چنین پرونده هایی، خریدار تنها میتواند دادخواست “تایید و تنفیذ صحت معامله و ایفای تعهدات قراردادی” را طرح کند. (مستنبط از ماده ۸۸ قانون ثبت اسناد و املاک)
مورد هفتم: اگر شخصی ملکی را وکالتی خریداری کند و بعدا، به وکالت بلاعزل از مالک، اقدام به فروش ملک به شخص دیگری نماید، در صورت حدوث اختلاف خریدار و فروشنده، طرح دعوی به طرفیت آن وکیل فاقد وجاهت قانونی است؛ دعوا باید علیه مالک ملک اقامه شود زیرا از نظر سیستم ثبتی، وکیل مالکیت رسمی در ملک ندارد و سوابق ثبتی حاکی از مالکیت وکیل نیست، هر چند در وکالتنامه، اختیار انتقال ملک به صورت بلا عزل به او داده شده باشد (که معمولاً هم اینگونه است)؛ ذینفع بودن در دعوا با ذی سمت بودن در دعوا متفاوت است (ماده ۲ و بند ۴ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی) متاسفانه، برخی دادگاهها نظر متفاوتی دارند، بنابراین، شاید بهتر باشد هم وکیل و هم مالک اصلی طرف دعوی قرار گیرند.
وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی
وکیل پرونده ها و امور ملکی
عضو کانون وکلای دادگستری مرکز